L’entité et la vitesse des phénomènes du développement urbain qui sont en train de transformer le visage de la ville (mais, est-ce qu’on est sûr qu’on puisse toujours la définir comme ça ?) nous a beaucoup frappé. Ce phénomène n’est pas quelque chose de spécifique à Tijuana, mais c’est ici -nous semble-t-il qu’il prend une dimension particulière, car cette « ville » qui vit de sa proximité de la frontière a vu quadrupler sa population en vingt ans.
Si au début c’était surtout une question d’occupation sauvage des terrains, depuis une dizaine d’années, on assiste à une véritable explosion sérielle des maisons dites « d’intérêt social », pour les classes moyennes. Les prévisions pour cette année annoncent la construction de plus de 32 000 logements à Tijuana (dont un tiers populaires), alors que l’année dernière en furent créées 22.000. Le territoire de la ville est fractionné, cela va de l’unité au lotissement en quelques 300, 500, 1500 et jusqu’à 5000 unités d’habitation dans certains cas.
Qu’est-ce qu’il est en train de se passer ici ? Comment travaille ce type d’industrie ?
Pour essayer de comprendre un peu mieux ce phénomène nous sommes entrés en contact avec Monica Arreola qui représente une petite entreprise immobilière vis-à-vis de la municipalité locale et participe à la « Camara Nacional de la Industria del Desarrollo y Promotion de la Vivienda (Canadevi) », l’association que réunit les entreprises immobilières, dont les plus importantes sont Urbi, Geo et Omarsa.
Son bureau se trouve très près des « tours jumelles », la version réduite du World Trade Center, dans cette ville où l’appropriation d’icônes d’ailleurs est une pratique assez répandue. On peut y trouver une copie du Christ du Corcovado ; une imitation ironique de la statue de la liberté (qui s’appelle ici « la Mona », la poupée), une version locale de l’arc de St. Louis, le Centre cultural de la « Bola », qui imite la vision architecturale de Boulée, la légende « Fuentes del mar », dans le style de « Hollywood », etc.
La première chose qui frappe en regardant les maisons d’intérêt social est leur dimension : une réduction des espaces de vie au minimum. On demande pourquoi et Monica nous répond que ce n’est pas une initiative des immobilières, mais celle de l’Etat qui définit dans les règlements de construction les surfaces minimales des pièces. Ici a Tijuana le minimum est de 2.70 m2 x 2.70 m2, pour la chambre ou le séjour (soit 28 m2 au total) « Les habitations d’intérêt social sont construites pour les gens avec peu des ressources économiques, afin qu’ils puissent acheter une maison de 30m2 ou 60m2. Les plus petites sont des maisons de 28m2 et leur prix est autour de 400.000 pesos (40.000 dollars). Les maisons sont conçues pour une famille type avec un maximum de un ou deux enfants, ce qui ne correspond pas à la réalité sociale des gens d’ici ».
Mais alors, pourquoi ne pas construire des maisons plus grandes ?
« Faire de maisons plus grandes signifie augmenter le prix et donc rendre plus difficile aux gens l’accès à la propriété. »
Et aux immobiliers des les vendre. Tout ce processus de développement urbain suit une logique clairement spéculative. Les constructeurs demandent un crédit à la banque, crédit qui est successivement pris en charge par l’Etat à travers des institutions gouvernementales spécifiques (par exemple Infonavit). Cela signifie que celui qui décide d’acheter une maison devient débiteur non pas vis-à-vis du constructeur mais vis-à-vis de l’Etat. Donc, tout les risques sont en effet à la charge de l’Etat alors que les bénéfices entrent tout de suite dans les poches des sociétés immobilières.
Tijuana est un ville où il n’y a pas de problèmes d’emploi, mais pour la plupart de gens qui travaillent dans les Maquiladoras, soit dans les services, ce sont des emplois à salaires très bas (environ 600-800 pesos par semaine) alors que pour acheter une maison ils doivent dépenser au moins 1000-1500 pesos par mois, et ce sur une période de 25 ans. Si celui qui achète la maison ne paye pas ce quota pendant trois mois, c’est l’institution gouvernementale qui devient propriétaire de la maison.
« Ce type de maison ne bénéficie pas d’une plus-value, au contraire, en général, il perd de la valeur, soit parce qu’il est très petit, soit parce que le marché est dirigé et l’offre est beaucoup plus grande que la demande », nous explique encore Monica.
« Quand on est face à des lotissements planifiés, toutes les infrastructures sont en charge des sociétés immobilières qui parfois s’associent entre-elles afin de résoudre les problèmes communs au territoire qu’elles sont en train d’exploiter. Par exemple, la où il y a des problèmes avec l’approvisionnement d’eau, ou des égouts ».
Mais combien de temps peut durer ce type de développement ? Est-ce qu’il y a de scénarios à terme sur ce qui va se passer dans quelques années ?
« Non. Je sais par exemple que cette année Urbi prévoit la construction d’environ 10.000 logements, et qu’ils sont convaincus de pouvoir les vendre. Mais je n’ai jamais entendu parler d’études ou des prévisions à plus larges termes. Je connais une étude qui dit que dans 10 ans le 75% de Maquiladoras pourraient partir d’ici, mais malgré ça les entreprises continuent à construire ». C’est comme dans une chaîne de montage. Ça prend 27-28 jours pour terminer une maison, et quelques mois pour construire un lotissement de dimension moyenne …
Quelles sont les références architecturales de ce type d’habitation ?
« Celle-ci c’est le style californien. Ce sont des maisons que l’on peut trouver à San Diego, avec le toit à double pente. Ce sont des imitations à échelle réduite de ce qu’il y a de l’autre côté. Il y a quelques années je travaillais dans une autre entreprise et j’essayais de proposer quelque chose de différente, mais quand on est allé parler avec les gens dans la rue, c’est la maison avec le toit à double pente qu’ils ont choisi. Par exemple, ici la construction de plus de trois étages ne marche pas. C’est une manière de vivre qui ne plaît pas. Chacun veut sa propriété, pour autant qu’elle soit petite ».
Souvent c’est le même promoteur qui a une idée très claire de ce qu’il faut faire. C’est lui qui définit « le concept », comme nous raconte Melisa, la sœur jumelle de Monica qui nous a rejoint. Elle aussi travaille depuis plusieurs années dans le même secteur immobilier. « Le modèle de maison sur lequel je travaille à Tijuana c’est le même que les lotissements que mon entreprise construit à Guadalajara ou à Aguascalientes, dans le centre du pays. Il y a des petites modifications parce que les règlements sont différents, mais le prototype c’est le même, toujours en style californien, mais un peu plus « contemporain », c’est-à-dire sans textures… La plupart du marché a adopté ça. Quelqu’un a proposé des maisons avec le toit plat, et avec des volumes variés, pour qu’elles paraissent adaptées à un public plus jeune… Il y a aussi des maisons en style mexicain, avec des arcs, style hacienda, les murs de pierres à vue… ».
« Il y a un promoteur qui est en train de réaliser et promouvoir un lotissement qui s’appelle « Barcelona ». Toutes les maisons seront avec le toit à double pente, dans un style « Barcelona », comme Gaudi. On le voit dans le dépliant ou tout est une mosaïque des plusieurs couleurs, comme une fusion entre le style « Barcelona » et le style « mexicain »
« Ici personne ne se préoccupe de créer une identité de Tijuana… La question est seulement de vendre, et de vendre le plus possible. Un lotissement naît à partir d’un concept attractif, d’un slogan qui aide à vendre. Par exemple, l’année dernière c’était : “Todo un estilo de vida”. Tous les promoteurs ont utilisé cette charte. Un style de vie parce que chacun a sa maison à lui, parce qu’on a à disposition une zone verte, parce qu’on vit dans un espace sécurisé, au moins jusqu’au moment ou tout est vendu. Après adios policia… ».
Presque tous les lotissements sont fermés derrière des murs. On demande : Est-ce que ça aussi c’est quelque chose qu’appartient au style californienne ?
Le deux sœurs nous répondent a l’unisson : « Non, non, ça c’est un style médiéval… ».
“Todo un estilo de vida”
“Mas que una casa… Un estilo de vida”
“Approveche la oportunidad… de vivir mejor”
“Aquí…¡si se vive !”
“Vive a tu nivel”
“No existes limites para una vida mejor”
“Una forma de habitar casi perfecta”
“Otra perspectiva de vida…”
“Tranquilidad sin riesgos…”
“Habitar es armonia”
Qu’est-ce que signifie faire ville face à ce type de production d’habitation ?